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《学法典读案例答问题》——“借名买房”有风险

时间:2022-06-13     作者:山西山竹律师事务所【转载】   来自:最高人民法院

基本案情
  2014年8月,原告李某欣、蔡某葵为规避购房限购政策,借用被告蔡某华(蔡某华系蔡某葵的弟弟)的名义购买位于佛山市南海区的涉案房屋,李某欣在《广东省商品房买卖合同》“买受人”处签署蔡某华的名字并按指模,该房屋只办理了预售合同备案,未办理过户登记手续。该房屋现由两原告一家居住,房款税费、物业管理费、水电煤气费等与房屋有关的一切费用均由原告银行账户支付。2015年,广州市白云区人民法院判决蔡某华等人向宏新公司偿还款项。宏新公司经向法院申请强制执行,查封了预售登记在蔡某华名下、两原告实际购买的上述房产。2019年1月18日,李某欣、蔡某葵提出执行异议。白云法院于2019年9月作出裁定:驳回李某欣、蔡某葵的异议请求。两原告不服该裁定,认为上述房屋为其实际购买,于2019年10月提起执行异议之诉。
  裁判结果
  审理法院认为,涉案房屋经房管部门确认预售登记在蔡某华名下,而蔡某华经生效判决确认对宏新公司负有借款债务的连带清偿义务而未实际履行完毕,故涉案房屋作为蔡某华财产予以强制执行合法有据。李某欣、蔡某葵以涉案房屋系其借用蔡某华名义购买并登记在蔡某华名下为由,主张涉案房屋归其所有,并据此主张其有权排除强制执行。对此,法院认为,根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力之规定,涉案房产现在既未登记在蔡某华名下,亦未登记在李某欣、蔡某葵名下,李某欣、蔡某葵要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求缺乏法律依据。至于李某欣、蔡某葵对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。即使李某欣、蔡某葵主张的借名购房属实,李某欣、蔡某葵与蔡某华之间成立的也是借名购房合同关系,李某欣、蔡某葵据此就涉案房屋享有的也仅是请求蔡某华履行出借人义务的债权,该债权不应优先于宏新公司的债权得到保护。同理,涉案房屋现预售登记至蔡某华名下系借名购房合同的实际履行所致,也符合李某欣、蔡某葵作为借名一方当事人的意愿,李某欣、蔡某葵应当在条件成就时通过请求蔡某华履行出借人义务获得涉案房屋的权属登记,故李某欣、蔡某葵基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。
  案件解析
  实践中,由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因,实际购房人委托名义购房人以其名义实施购房行为,俗称“借名买房”。若借名所购房屋因名义购买人的原因被法院采取强制措施,借名人能否基于借名关系排除强制执行?
  根据民法典的相关规定,具体到本案中,借名买房属于双方内部产生债权债务关系,不足以对抗宏新公司享有的强制执行的债权;两原告为规避购房限购政策而借名,在主观上是存在故意的心理,过错在于两原告,其应当自行承担由此产生的风险。部分买房者通过“借名买房”进行规避某些限购政策,却忽视了“借名买房”有可能带来的风险。除了本案的情况外,常见风险有:登记人反悔,在出资人证据不足,不能证明双方之间系借名买房关系的情况下,要想取得房屋产权或收回买房款都很困难;房屋被征收,征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷;房屋实际购买人意外死亡,导致实际继承人无法继承房产等风险。

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